Nueva Ley de Alquileres Ley 27551

Con la nueva ley en vigencia, muchas cosas cambiaron en el régimen de las locaciones de inmuebles urbanos con destino a casa habitación.

Por un lado, se les prohíbe a los locadores que a las locaciones habitacionales se les exija en concepto de depósito de garantía sumas mayores equivalentes al mes de alquiler. Sin embargo, cuando existan deudas con respecto a los servicios (Expensas, luz, agua y gas) el locador podrá retener de este deposito de garantía los importes correspondientes al último mes abonado que será restituido cuando el locatario presente los correspondientes pagos. Esto modalidad minimiza los riesgos para el locador de asumir costos no abonados a la finalización del contrato.

Si el plazo del contrato no está estipulado en forma expresa se considera que el plazo mínimo es de tres años, con excepción para los casos de embajadas, consulados u otro organismo internacional. Al igual que para los inmuebles habitacionales del personal extranjero diplomático o consular. La misma excepción corre para los inmuebles con fines turísticos siempre que no supere los tres meses.

La excepción del plazo mínimo también se aplica para los inmuebles de guarda de cosas y aquellos destinados a exposición u oferta de cosas.

¿qué pasa con las reparaciones en los inmuebles?

La ley distingue dos tipos de reparaciones, la urgentes y no urgentes. Para las primeras el locatario debe notificar al locador y en caso de negativa o silencio puede realizar la reparación por si mismo luego de 24 horas de notificado el locador con cargo al mismo. La pregunta que nos haríamos ¿cómo prueba el locador que la reparación se hizo luego de las 24 horas de notificación para exigir la devolución o reconocimiento del gasto? Tal vez la toma fotográfica con fecha y hora sirvan de prueba suficiente para exigir la devolución por la reparación efectuada en tiempo y forma.

Si la reparación es no urgente, el locatario intima al locador que en un plazo de 10 (diez) días de haberse notificado solucione la misma. Caso de negativa o silencio procede como se vio para reparaciones urgentes.

La notificación se hace al domicilio del locador según consta en el contrato celebrado en caso de negativa se deja constancia y se considera válida.

¿Qué tiene a cargo el locatario?

A parte de las expensas comunes, los gastos por los servicios con excepción los impuestos y tasas provinciales que gravan al inmueble.

¿Y con la rescisión del contrato?

La ley distingue para inmuebles en los cuales han transcurridos 6 meses, debe notificarse al locador con un mes de anticipación. En el primer año de la relación contractual el locatario debe pagar en concepto de indemnización lo correspondiente al valor de un mes y medio de alquiler; luego de ese plazo solo corresponde el valor de mes.

Una excepción es cuando transcurridos al menos seis meses de locación y habiendo notificado al locador con una anticipación de tres meses no corresponde pago alguno en concepto de indemnización.

¿Renovación de contrato?

Se exige dentro de los últimos tres meses notificar a la otra parte interesada la intención de renovar el contrato. En un plazo de 15 días debe pronunciarse sobre la renovación. En el caso que sea el locatario quien notifique al locador para renovar y en caso de silencio o negativa de llegar a un acuerdo el locatario puede resolver el contrato sin pago de indemnización.

¿Desalojos e intimación de pagos?

Se debe notificar con un plazo mínimo de 10 días hábiles indicando el lugar de pago. En caso de negativa iniciar el proceso de acción judicial de desalojo.

¿Ajuste de alquileres?

Se ajusta una vez al año teniendo en cuenta el índice conformado por partes iguales por las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE), elaborado y publicado mensualmente por el Banco Central de la República Argentina (BCRA).

¿Con qué finalidad se registran los contratos de alquiler ante la AFIP?

La AFIP busca cruzar información para aquellos locadores que estando en el régimen del monotributo con categoría mínima, cuya facturación anual supere los 1,7 millones de pesos y que cuenten con mas de tres inmuebles alquilados corresponden ingresar al régimen general (Responsables Inscriptos) y en consecuencia el Impuesto a las Ganancias.

Gracias.

C.P.N. José Giménez